Le confinement n’est pas encore levé ? Pas de panique ! Première bonne nouvelle : votre bien va de nouveau pouvoir être visité physiquement et non plus uniquement de manière virtuelle. Car si la visite en visio permet de se faire une première idée du bien que l’on convoite, la majorité des Français (84 % selon un récent sondage de Seloger.com) ne sont pas encore prêts à acheter une maison ou un appartement sans l’avoir visité physiquement

Votre procuration doit être très précise et complète car le mandataire ne peut pas s’engager au-delà de ce qu’elle prévoit. Elle doit donc reprendre les conditions du compromis de vente (prix, conditions suspensives, etc.). Pour plus de sécurité, il est possible d’indiquer que le mandataire s’engage à faire tout acte et formalité nécessaire à la vente d’un bien immobilier.

Signer à distance en toute circonstance

Vous pouvez également piloter votre opération immobilière à distance et en toute sérénité grâce à la signature électronique. Celle-ci permet de dématérialiser totalement la transaction immobilière, en comblant la distance entre vous, l’acheteur et le notaire. 

Si vous êtes connu de votre notaire, la procédure est simple : vous recevrez un lien de la part de votre notaire et vous n’aurez qu’à vous connecter le jour J pour procéder à la vente. Si vous n’êtes pas connu de votre notaire, une procédure de certification de votre identité devra d’abord être initiée.

Désormais, les actes notariés peuvent donc être signés à distance en toute circonstance. En effet, un décret publié le 20 novembre dernier pérennise ces signatures au-delà du confinement et l’état d’urgence lié à la crise sanitaire. « Cette comparution à distance ne remplace rien, elle ajoute simplement un nouveau mode possible de réception d’un acte notarié », selon David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat (CSN). 

À noter : Si votre notaire n’est pas équipé d’outils de visioconférence sécurisés pour vous permettre de signer votre compromis ou acte de vente à distance, vous pourrez toujours vous déplacer à son étude malgré le confinement. Cela doit toutefois rester l’exception. 

Diagnostics, travaux et estimations toujours possibles

Si vous devez réaliser ou mettre à jour vos diagnostics techniques obligatoires avant de vendre votre bien (performance énergétique, plomb, amiante, électricité, etc.), sachez qu’ils peuvent toujours être réalisés pendant le confinement, que le logement soit occupé ou libre. Le diagnostiqueur interviendra dans le strict respect des règles sanitaires, vous (ou une personne de confiance) devrez l’accueillir avec un masque et ne pas être dans la même pièce que lui durant son intervention.

Si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre bien avant sa mise sur le marché, n’attendez pas, les chantiers se poursuivent malgré le confinement. Cette période est en effet le bon moment pour peaufiner votre intérieur afin d’obtenir des images attractives, en rangeant ce qui peut l’être pour mettre en valeur les volumes et en procédant aux petites réparations que l’on reporte sans cesse

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Les prix des logements neufs restent orientés à la hausse mais celle-ci a connu un fort ralentissement depuis 6 mois. Le Laboratoire de l’Immobilier, un service d’études pour les professionnels de la gestion de patrimoine, a mesuré de mai à novembre 2020 une progression limitée de +0,3% du prix moyen des appartements neufs pour les communes de plus de 45.000 habitants à 4.821€ le m². Au cours des 6 mois précédents, les prix étaient encore en hausse de 3,4%. A noter que ce prix inclut généralement le stationnement, à l’exception de Paris où une très large majorité d’opérations n’en dispose pas.

« Ce troisième baromètre est particulier car il nous permet de mesurer l’évolution des prix 6 mois après la fin de la première période de confinement », souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier. Plus de 3.400 programmes immobiliers neufs sur toute la France ont été compilés, un volume en net repli par rapport à la vague précédente (4.800 programmes), du fait de la forte baisse du nombre de lancements commerciaux en 2020.

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• L’estimation faite par soi-même.
• L’estimation gratuite en ligne pour appartement.
• Passer par un agent immobilier pour connaitre la valeur réelle de son appartement.
• L’évaluation immobilière par un notaire.
• Une étude de valeur d’appartement par les experts immobiliers.

Estimer son bien immobilier soi-même : comment s’y prendre ?

Estimer la valeur de son appartement s’avère possible. Toutefois, trouver le bonprix sans véritable assistance se montre être une démarche assez délicate. Pour qu’elle se déroule sans accroc et dans les règles de l’art, vous devrez oublier le prix auquel vous avez acheté le logement. Vous devez savoir que le marché immobilier connait des fluctuations faisant que la valeur vénale d’un bien augmente ou diminue. L’état général de l’appartement est également à prendre en compte.

Évidemment, si le bien immobilier a besoin de réparations, son prix diminue quelque peu. Par contre, s’il a été régulièrement entretenu, vous pouvez vous attendre à une plus-value intéressante. Après, il faut mettre de côté l’éventuel attachement émotionnel envers l’appartement. S’il existe bel et bien, vous aurez tendance à gonfler le prix, ce qui pourrait faire se désister les potentielsacquéreurs.

Dans tous les cas, les simulateurs d’estimation présentent les mêmes avantages :

• Une simplicité d’utilisation.
• Une démarche intuitive (il suffit de remplir les champs demandés).
• Quelques clics suffisent pour avoir une première estimation.

Contacter une agence immobilière pour estimer plus précisément la valeur de son bien

En estimant soi-même son bien, il y a un risque de mauvaise évaluation. Avec des sites en ligne qui ne possèdent pas une base de données récente, le résultat ne sera pas en accord avec les tendances actuelles. Faire appel à une agence immobilière permet d’affiner l’évaluation du bien. En effet, vous pouvez compter sur les connaissances du professionnel concernant le marché immobilier. De plus, en étudiant votre bien sur place, toutes les qualités (comme les défauts) de l’appartement ne lui échapperont pas. C’est cela qui garantit une estimation juste.

Qu’en est-il des honoraires et des frais de déplacement de l’agent immobilier ? Sachez que la plupart des agences immobilières ne facturent pas ce type de service. La raison est qu’elles espèrent que ce service gratuit vous encouragera à signer un mandatdevente avec elles. Ce que vous n’êtes pas du tout obligé de faire. D’ailleurs comme il s’agit d’un service sans engagement, vous pouvez faire réaliser plusieurs estimations par différents agents immobiliers pour une évaluation au plus juste.

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Est-ce toujours rentable d’acheter ?

« De manière générale, la location est un investissement à pure perte, annonce Dominique Charlemaine, responsable de l’agence DOMISSY ‘ L IMMO. Un locataire verse l’argent du loyer à un bailleur durant des années et ne bénéficie pendant ce temps d’aucune capitalisation. A produit équivalent, un propriétaire va rembourser des mensualités de crédit, en général, supérieures au montant d’un loyer, mais il aura payé au bout d’un certain nombre d’années, une grande partie voire tout son prêt ».

Autre avantage de l’achat sur la location ? L’augmentation de capital réalisée avec l’augmentation des prix. « Vous achetez à un instant T et le marché prend environ 3% par an, raconte Dominique Charlemaine. Lorsque vous revendez 10, 15 ou 20 ans plus tard, le bien immobilier aura doublé, voire triplé. Je suis agent immobilier depuis 25 ans, et je ne connais pas un seul propriétaire vendeur qui ait fait une moins-value depuis 1995. Tout le monde est gagnant ».

Combien de temps pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale ?

Le comparateur et courtier en produits financiers Meilleurtaux.com a récemment présenté sa dernière étude « Acheter ou louer ? », pour aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale. « Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 m² (soit 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019 en moyenne), indique Meilleurtaux.com. Sur les 36 villes étudiées, 4 villes à savoir Caen, Clermont Ferrand, Metz, Nîmes, voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière ».

 L’accroissement de la durée de détention nécessaire s’accroit à Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux. « A Paris, il faut 4 ans et 8 mois de plus qu’en 2019 pour que l’achat de sa résidence principale soit « économiquement intéressant », idem pour Montreuil, il faut aujourd’hui 8 ans et 5 mois pour que son bien soit plus intéressant à l’achat qu’à la location, alors qu’en 2019, il fallait 3 ans, ajouteMeilleurtaux.com.

 Mais c’est Lyon qui enregistre la progression la plus forte, la ville voit plus que doubler le nombre d’années nécessaire à l’atteinte de la rentabilité, avec 18 années contre 7 années et 6 mois en 2019, un phénomène dû à la forte hausse des prix enregistrée sur cette ville qui connait la plus grosse évolution en France.

Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l’on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe à 1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable à l’achat. »

 S’il existe de grandes disparités entre certaines villes, l’achat immobilier reste une vraie valeur refuge.

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En effet, il ne cesse de se développer dans le temps de manière éclectique et dynamique. Il n’hésite pas à adopter plusieurs variétés, en utilisant des nouvelles technologies, un renouveau stylistique ainsi qu’un mélange artistique fondé sur une diversité temporelle et culturelle

Rénovation, apparition de nouveaux quartiers sont au rendez-vous, de célèbres architectes ont transformés la ville Bordelaise réputée classique pour s’inscrire dans la modernité. Nous retrouvons, la cité du vin imaginée tel un hymne au vin par le cabinet d’architecte XTU par Anouck Legendre et Nicolas Desmazières, elle représente le mouvement du vin dans le verre durant l’instant de dégustation. Également, la Résidence Arc-en-ciel par l’architecte Bernard Bhüler en 2010, cet immeuble multicolore, cylindrique, composé de petites terrasses offre un environnement totalement design et différent d’une structure classique.

L’atelier Kingkong, Bernard Chinours , Atelier provisoire les nouveaux ambassadeurs d’une architecture contemporaine de qualité du Sud Ouest, leur travail acharné et leur créativité, ont permis de construire sur des bases solides, leur réussite mais également d’élargir leur réseau.

Une jolie preuve que Bordeaux a réussi à réunir le passé, le présent et futur à travers un style architectonique, d’ailleurs, la moitié de la ville a été classée au patrimoine mondial de l’Unesco en 2007.

L’association de ces deux marchés, l’art et l’immobilier, peut s’avérer finalement attirante et poétique, la raison et l’esthétisme se rassembleront. Au-delà de l’aspect esthétique, les biens immobiliers sont de véritables lieux de vie. Cependant, l’émotion chez l’acheteur doit être au rendez-vous, un achat immobilier se déclenchera suite à un coup de coeur, le bien doit se présenter comme étant unique, attrayant par son cachet, son âme, ainsi que son sens design et architecturale qu’il apportera.

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Si l’on n’est guère surpris, non plus, de voir trois métropoles (Strasbourg, Lyon et Bordeaux) figurer dans ce top 5, on ne peut pas en dire autant de Mulhouse : cette ville est non seulement nettement plus petite mais elle a vu aussi son délai moyen de vente fondre de 50% en un an (de 109 jours au premier trimestre 2018 à 54 jours au premier trimestre 2019).

A noter de Mulhouse se classe aussi parmi les villes où le prix de l’immobilier a le plus augmenté en un an (+ 5,3% de janvier 2018 à janvier 2019), derrière tout de même Paris (+ 6,1%), Lyon (+ 7,3%) et Bordeaux (également + 7,3%) mais loin devant Strasbourg (+ 2%). Reste que le prix moyen du mètre carré à Mulhouse est quasiment le plus bas des 34 villes de notre échantillon (1 423 euros le mètre carré).

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« Les principales communes concernées par ce regain sont Montpellier (10% d’acheteurs de plus que de vendeurs, contre 4% en janvier), Rennes (9% contre 0) ou encore Toulouse (12% contre 7%), ce qui atteste d’une reconstitution certes lente mais bien réelle des stocks d’acquéreurs », précise les analystes de ce site spécialisé, aujourd’hui bien connu du grand public.

Preuve de ce regain d’intérêts pour les grandes agglomérations, les biens se vendent plus vite ! Le délai de vente moyen recule de 7 jours tout de même par rapport à janvier. A Marseille, par exemple, il faut prévoir environ 60 jours désormais pour vendre, contre 72 en début d’année. Même constat notamment à Nice, Nantes ou encore Rennes (- 11 jours).

Même dans la capitale, particulièrement boudée depuis le premier confinement, le marché semble se débloquer. Le nombre d’acquéreurs augmente également à nouveau (10% de plus que de vendeurs, contre 5% fin décembre) et les délais moyens de transactions raccourcissent à 49 jours (4 de moins que fin 2020).

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C’est le moment d’acheter sa résidence principale ou d’investir dans la pierre ! En mars, le taux moyen des crédits immobiliers est retombé à son plus bas historique : 1,11% seulement, toutes durées confondues, selon le dernier observatoire du Crédit logement. Après une légère inflation à la sortie du premier confinement, les taux ne font plus que reculer depuis juillet 2020. Les meilleurs profils obtiennent désormais moins de 1% sur toutes les durées.

1,11% de taux moyen, « c’est le point le plus bas que nous avions constaté jusqu’alors », souligne Michel Mouillart, économiste et directeur scientifique de l’observatoire. Il retrouve en effet son minimum de décembre 2019.

Ainsi, le taux moyen ressort désormais à :

• – 1,01% sur 20 ans
• – 1,23% sur 25 ans
• – 0,89% sur 15 ans

« Depuis le début de l’année, les établissements de crédit ont affiché des baisses de 8 à 9 points de base dans les barèmes de taux proposés aux clientèles et pour toutes les maturités de prêts, précise-t-il. Cette diminution est sans précédent. Les taux sur les prêts à 20 ans et 25 ans n’ont jamais été aussi bas ! ».

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Le marché de l’immobilier est à l’arrêt. Même si les actes notariés peuvent désormais être signés à distance (grâce à un récent décret), cette initiative vise surtout à traiter les affaires en cours et permettra de ne pas trop engorger les études après le déconfinement. Malgré cette situation hors normes, les banques commencent à relever leurs taux de crédit immobilier… quitte à brider un peu plus le marché.

+0,2 point en moyenne

« Une quinzaine de banques ont ainsi remonté leur barème d’avril, de 0,05 à 0,70 % pour l’une d’entre elles sur les moins bons profils », alerte le courtier Vousfinancer. La plupart des hausses constatées se situent entre +0,15% et +0,25% par rapport à mars, ce qui n’est pas négligeable sachant que l’OAT 10 ans, sur lequel les taux des crédits sont indexés, évolue peu. Sur 20 ans une grande banque propose désormais des taux de 1,35% à 2,35% en fonction des revenus, contre de 0,85 à 1,65 % en mars, révèle Vous financer.

« Les banques anticipent une hausse des conditions de refinancement dans les mois à venir et souhaitent reconstituer leurs marges à un moment où il y a moins de concurrence car elles sont actuellement peu nombreuses à accepter encore de traiter les nouvelles demandes de prêt », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. A noter que ces remontées ne concernent que des banques régionales, à l’exception d’un établissement national.

Que l’on se rassure toutefois, les taux restent très attrayants, à 1,2% en moyenne sur 15 ans, 1,4% sur 20 ans et 1,6% sur 25 ans.

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