Fiscalité immobilière au Maroc pour MRE et non-résidents : taxe foncière, loyers, plus-value (guide 2026)

Mis à jour : septembre 2026 — règles du Code général des impôts marocain, de la loi 47-06 et des Lois de finances 2025 et 2026.

Vous êtes Marocain résidant à l’étranger (MRE) ou investisseur étranger et vous possédez — ou envisagez d’acquérir — un bien immobilier au Maroc ? La fiscalité est souvent le sujet qui suscite le plus d’interrogations, et le plus redouté. Pourtant, le régime fiscal marocain est globalement favorable aux investisseurs non-résidents, à condition de le comprendre et de l’anticiper. Ce guide complet vous présente, sans jargon inutile, toutes les taxes, abattements et obligations à connaître en 2026. Découvrez également l’ensemble de nos biens à vendre à Marrakech.

1. La taxe d’habitation et la taxe de services communaux

Tout propriétaire d’un bien immobilier au Maroc est soumis à deux taxes locales annuelles : la taxe d’habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC). Elles sont calculées sur la valeur locative théorique du bien, définie par l’administration fiscale.

L’abattement MRE de 75 %

C’est l’avantage fiscal le plus méconnu et le plus avantageux pour les MRE. Si vous considérez votre bien marocain comme votre résidence principale au Maroc, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % sur la valeur locative servant de base au calcul des deux taxes. En pratique, vous ne payez la taxe que sur 25 % de la valeur locative théorique.

Exemple concret : Pour un appartement dont la valeur locative annuelle est évaluée à 24 000 MAD par l’administration, la base imposable après abattement MRE est de 6 000 MAD. La taxe d’habitation et la TSC s’appliquent sur cette base réduite.

Taux applicables

Taxe	Taux	Remarque
Taxe d’habitation	0 à 30 % (barème progressif : 0 % jusqu’à 5 000 MAD, 10 % de 5 001 à 20 000 MAD, 20 % de 20 001 à 40 000 MAD, 30 % au-delà)	Exonération totale si valeur locative ≤ 5 000 MAD/an
Taxe de services communaux (urbain)	10,5 %	Sur la même base que la TH
Taxe de services communaux (périurbain)	6,5 %	Zones périphériques

« Taxe foncière » des MRE : combien payer chaque année ?

Au Maroc, ce que l’on appelle couramment la « taxe foncière » correspond en réalité à deux taxes annuelles : la taxe d’habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC). Pour un terrain non bâti en zone urbaine, c’est la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB) qui s’applique, selon un tarif au m² fixé par chaque commune.

Exemple chiffré pour une villa à Marrakech dont la valeur locative annuelle retenue par l’administration est de 60 000 MAD :

Calcul	Résidence principale (abattement 75 %)	Résidence secondaire (sans abattement)
Base imposable	15 000 MAD	60 000 MAD
Taxe d’habitation	0 % sur 5 000 + 10 % sur 10 000 = 1 000 MAD	0 % sur 5 000 + 10 % sur 15 000 + 20 % sur 20 000 + 30 % sur 20 000 = 11 500 MAD
Taxe de services communaux (10,5 %)	1 575 MAD	6 300 MAD
Total annuel	environ 2 575 MAD	environ 17 800 MAD

La différence est considérable : déclarer le bien comme résidence principale, lorsque c’est effectivement le cas, réduit fortement la facture annuelle.

2. Fiscalité des revenus locatifs au Maroc

Si vous mettez votre bien en location, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) marocain dans la catégorie des revenus fonciers, même si vous êtes résident fiscal en Europe ou ailleurs.

L’abattement de 40 % sur les revenus bruts

La loi marocaine prévoit un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts perçus, pour couvrir les frais d’entretien, de gestion et d’amortissement. Seuls 60 % des loyers perçus constituent donc le revenu imposable.

Exemple : Vous percevez 8 000 MAD/mois de loyer, soit 96 000 MAD/an. Après abattement de 40 %, la base imposable est de 57 600 MAD. L’IR est calculé sur ce montant selon le barème progressif marocain.

Les taux libératoires : 10 %, 15 % ou 20 %

Au lieu du barème progressif, le propriétaire peut être imposé à un taux libératoire appliqué sur les loyers bruts (sans l’abattement de 40 %) : 10 % si les loyers annuels sont inférieurs à 120 000 MAD, 15 % s’ils atteignent ou dépassent 120 000 MAD. Depuis la Loi de finances 2025, lorsque le locataire est une société qui retient l’impôt à la source, un taux libératoire de 20 % peut s’appliquer. Le choix se fait lors de la déclaration annuelle.

Régime	Base imposable	Taux	Idéal pour
Régime général (barème progressif)	60 % des loyers bruts	0 à 37 % (progressif)	Revenus locatifs modérés
Taux libératoire (option)	Loyers bruts	10 % (loyers < 120 000 MAD/an) ou 15 % (≥ 120 000 MAD/an) ; 20 % si locataire société	Simplicité, loyers élevés

Exonération totale pour les petits revenus locatifs

Si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 40 000 MAD par an (soit environ 3 333 MAD/mois), vous êtes totalement exonéré d’IR sur ces revenus.

3. La taxe sur la plus-value immobilière

Lorsque vous revendez un bien immobilier au Maroc, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (corrigé des frais) est soumise à la taxe sur le profit immobilier (TPI), anciennement appelée plus-value immobilière.

Taux et calcul

Le taux de la TPI est de 20 % sur le profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession (même en l’absence de profit). Le profit net est calculé comme suit :

Profit net = Prix de vente − (Prix d’achat actualisé + frais d’acquisition + dépenses de travaux justifiées)

Le prix d’achat est actualisé par un coefficient de réévaluation annuel publié par la DGI, ce qui réduit mécaniquement le profit imposable pour les biens détenus depuis plusieurs années.

Les cas d’exonération à connaître absolument

• Résidence principale depuis plus de 6 ans : exonération totale de la TPI si le bien a constitué votre habitation principale pendant au moins 6 ans au moment de la cession.
• Cession à un prix inférieur à 140 000 MAD : exonéré si le prix de vente ne dépasse pas ce seuil.
• Logement social : exonération si le logement a été occupé à titre de résidence principale pendant au moins 4 ans.
• Donation en ligne directe : transmission à un enfant ou parent sans TPI, sous conditions.

TPI et exonérations en 2026 : ce qui change

La Loi de finances 2026 ne modifie pas les taux de la taxe sur le profit immobilier : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, et les mêmes exonérations (résidence principale occupée au moins 6 ans, logement social occupé au moins 4 ans, ventes de 140 000 MAD ou moins, transmissions familiales). En revanche, elle renforce les contrôles contre les prix sous-déclarés dans les actes de vente. Pour le détail des mesures, voir notre article les 7 changements fiscaux 2026.

Exemple de calcul simplifié : un appartement acheté 2 000 000 MAD, avec 140 000 MAD de frais d’acquisition et 200 000 MAD de travaux justifiés, revendu 3 000 000 MAD. Profit = 3 000 000 − (2 000 000 + 140 000 + 200 000) = 660 000 MAD. TPI = 20 % × 660 000 = 132 000 MAD. Le minimum de 3 % du prix (90 000 MAD) étant inférieur, c’est 132 000 MAD qui est dû. Dans la réalité, le prix d’achat est aussi réévalué par un coefficient officiel, ce qui réduit encore le profit imposable.

4. Droits d’enregistrement et frais d’acquisition

Lors de l’achat d’un bien immobilier au Maroc, l’acheteur supporte des frais d’acquisition qui comprennent :

Frais	Taux indicatif	Remarque
Droits d’enregistrement	4 %	Sur le prix de vente déclaré
Frais de conservation foncière	environ 1,5 %	Pour l’inscription au titre foncier (ANCFCC)
Honoraires du notaire	environ 1 à 1,5 % (+ TVA)	Variable selon la valeur du bien
Total frais d’acquisition	environ 7 à 8,5 %	Sur le prix de vente

5. Le rapatriement des fonds : droits et procédures

C’est l’une des questions les plus fréquentes des investisseurs non-résidents : puis-je rapatrier librement mes revenus locatifs et le produit de la vente de mon bien ? La réponse est oui, à condition d’avoir respecté les formalités de l’Office des Changes.

La clé : la déclaration d’importation des fonds

Lors de l’achat, les fonds utilisés pour l’acquisition doivent être importés via le système bancaire marocain et déclarés à l’Office des Changes. Cette déclaration d’importation de devises est le document qui vous garantit :

• Le droit de rapatrier les revenus locatifs perçus, après acquittement de l’IR marocain
• Le droit de rapatrier le produit de la revente du bien, dans la limite des fonds initialement importés et de la plus-value réalisée
• La protection contre le risque de blocage des fonds en cas de contrôle

Sans cette déclaration initiale, le rapatriement des fonds à la revente devient problématique, voire impossible. C’est l’erreur la plus courante — et la plus coûteuse — commise par les acheteurs non-résidents.

6. Les conventions de non-double imposition

Le Maroc a signé des conventions fiscales de non-double imposition avec plus de 50 pays, dont la France, la Belgique, l’Espagne, l’Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l’Italie, le Canada et les Émirats Arabes Unis.

En pratique, ces conventions signifient que les impôts payés au Maroc sur vos revenus immobiliers sont déductibles ou génèrent un crédit d’impôt dans votre pays de résidence. Vous ne payez pas deux fois : vous payez l’impôt là où le bien est situé (au Maroc), et votre pays de résidence en tient compte pour ne pas vous imposer une seconde fois sur les mêmes revenus.

Attention : les modalités varient selon chaque convention. Un résident fiscal français ne sera pas traité exactement de la même façon qu’un résident fiscal émiratien. Il est indispensable de consulter la convention spécifique à votre pays de résidence.

7. Fiscalité spécifique MRE : les avantages à ne pas rater

En plus des règles générales, les Marocains Résidant à l’Étranger bénéficient de dispositions spécifiques :

• Programme d’aide directe au logement (2024-2028) : les Marocains, MRE compris, qui ne sont pas déjà propriétaires d’un logement au Maroc peuvent recevoir 100 000 DH pour un logement de 300 000 DH TTC maximum, ou 70 000 DH pour un logement de 300 000 à 700 000 DH TTC, à condition de l’occuper comme résidence principale pendant 5 ans (demande sur daamsakane.ma).
• Compte en devises ou en dirhams convertibles : les MRE peuvent détenir des comptes bancaires spécifiques au Maroc qui facilitent les transferts de fonds et les opérations immobilières.
• Transmission familiale : la transmission d’un bien entre ascendants, descendants, époux, frères et sœurs est exonérée de la taxe sur le profit immobilier (TPI).
• Abattement de 75 % sur la taxe d’habitation pour la résidence principale déclarée au Maroc (détaillé en section 1).

8. Obligations déclaratives : ce qu’il faut faire chaque année

Si vous possédez un bien au Maroc et percevez des revenus locatifs, vous avez des obligations déclaratives annuelles auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) :

• Déclaration des revenus fonciers avant le 1er mars de chaque année, via le portail Simpl-IR (tax.gov.ma) ou auprès de votre inspecteur des impôts de rattachement.
• Paiement de la taxe d’habitation et de la TSC dans le délai indiqué sur l’avis d’imposition, en ligne sur le portail de la DGI (tax.gov.ma).
• Déclaration de la TPI lors de la vente : à effectuer dans les 30 jours suivant l’acte de vente, auprès du notaire qui se charge généralement du prélèvement.

Non-déclaration : des majorations et pénalités s’appliquent en cas de défaut ou de retard de déclaration. La Loi de finances 2026 renforce par ailleurs les contrôles contre les prix sous-déclarés lors des ventes.

Récapitulatif : ce que vous devez retenir

Situation	Ce qui s’applique	Taux / avantage clé
Propriétaire non-résident (taxe annuelle)	Taxe d’habitation + TSC	Abattement 75 % (MRE résidence principale)
Revenus locatifs ≤ 40 000 MAD/an	IR revenus fonciers	Exonération totale
Revenus locatifs > 40 000 MAD/an	IR revenus fonciers	Abattement 40 % (barème) ou taux libératoire 10 % / 15 %
Revente du bien	Taxe sur le profit immobilier (TPI)	20 % sur profit net (min. 3 % du prix)
Résidence principale > 6 ans	TPI	Exonération totale à la revente
Rapatriement des fonds	Office des Changes	Libre si fonds importés et déclarés à l’achat
Double imposition	Conventions fiscales	Crédit d’impôt dans 50+ pays

Ces informations sont fournies à titre indicatif, sur la base de la législation marocaine en vigueur en 2026. Chaque situation étant particulière, faites valider la vôtre par un notaire ou un expert-comptable au Maroc.

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