Fiscalité immobilière au Maroc pour MRE et étrangers : guide complet 2026

Vous êtes Marocain résidant à l’étranger (MRE) ou investisseur étranger et vous possédez — ou envisagez d’acquérir — un bien immobilier au Maroc ? La fiscalité est souvent le sujet qui suscite le plus d’interrogations, et le plus redouté. Pourtant, le régime fiscal marocain est globalement favorable aux investisseurs non-résidents, à condition de le comprendre et de l’anticiper. Ce guide complet vous présente, sans jargon inutile, toutes les taxes, abattements et obligations à connaître en 2026.

1. La taxe d’habitation et la taxe de services communaux

Tout propriétaire d’un bien immobilier au Maroc est soumis à deux taxes locales annuelles : la taxe d’habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC). Elles sont calculées sur la valeur locative théorique du bien, définie par l’administration fiscale.

L’abattement MRE de 75 %

C’est l’avantage fiscal le plus méconnu et le plus avantageux pour les MRE. Si vous considérez votre bien marocain comme votre résidence principale au Maroc, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % sur la valeur locative servant de base au calcul des deux taxes. En pratique, vous ne payez la taxe que sur 25 % de la valeur locative théorique.

Exemple concret : Pour un appartement dont la valeur locative annuelle est évaluée à 24 000 MAD par l’administration, la base imposable après abattement MRE est de 6 000 MAD. La taxe d’habitation et la TSC s’appliquent sur cette base réduite.

Taux applicables

2. Fiscalité des revenus locatifs au Maroc

Si vous mettez votre bien en location, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) marocain dans la catégorie des revenus fonciers, même si vous êtes résident fiscal en Europe ou ailleurs.

L’abattement de 40 % sur les revenus bruts

La loi marocaine prévoit un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts perçus, pour couvrir les frais d’entretien, de gestion et d’amortissement. Seuls 60 % des loyers perçus constituent donc le revenu imposable.

Exemple : Vous percevez 8 000 MAD/mois de loyer, soit 96 000 MAD/an. Après abattement de 40 %, la base imposable est de 57 600 MAD. L’IR est calculé sur ce montant selon le barème progressif marocain.

La retenue à la source à 20 % : la simplification de 2025

Depuis la Loi de Finances 2025, les propriétaires non-résidents ont la possibilité d’opter pour une retenue à la source libératoire de 20 % sur les loyers bruts. Cette option, qui s’applique dès lors que les revenus locatifs dépassent 40 000 MAD par an, simplifie considérablement les obligations déclaratives : c’est le locataire ou l’agent gestionnaire qui effectue la retenue directement.

Exonération totale pour les petits revenus locatifs

Si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 30 000 MAD par an (soit 2 500 MAD/mois), vous êtes totalement exonéré d’IR sur ces revenus.

3. La taxe sur la plus-value immobilière

Lorsque vous revendez un bien immobilier au Maroc, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (corrigé des frais) est soumise à la taxe sur le profit immobilier (TPI), anciennement appelée plus-value immobilière.

Taux et calcul

Le taux de la TPI est de 20 % sur le profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession (même en l’absence de profit). Le profit net est calculé comme suit :

Profit net = Prix de vente − (Prix d’achat actualisé + frais d’acquisition + dépenses de travaux justifiées)

Le prix d’achat est actualisé par un coefficient de réévaluation annuel publié par la DGI, ce qui réduit mécaniquement le profit imposable pour les biens détenus depuis plusieurs années.

Les cas d’exonération à connaître absolument

• Résidence principale depuis plus de 6 ans : exonération totale de la TPI si le bien a constitué votre habitation principale pendant au moins 6 ans au moment de la cession.
• Cession à un prix inférieur à 140 000 MAD : exonéré si le prix de vente ne dépasse pas ce seuil.
• Première cession d’un logement économique : exonération sous conditions de superficie et de prix.
• Donation en ligne directe : transmission à un enfant ou parent sans TPI, sous conditions.

4. Droits d’enregistrement et frais d’acquisition

Lors de l’achat d’un bien immobilier au Maroc, l’acheteur supporte des frais d’acquisition qui comprennent :

Bon à savoir : Pour les logements économiques (superficie ≤ 100 m², prix ≤ 250 000 MAD), les droits d’enregistrement sont réduits à 3 % dans le cadre du programme de soutien au logement.

5. Le rapatriement des fonds : droits et procédures

C’est l’une des questions les plus fréquentes des investisseurs non-résidents : puis-je rapatrier librement mes revenus locatifs et le produit de la vente de mon bien ? La réponse est oui, à condition d’avoir respecté les formalités de l’Office des Changes.

La clé : la déclaration d’importation des fonds

Lors de l’achat, les fonds utilisés pour l’acquisition doivent être importés via le système bancaire marocain et déclarés à l’Office des Changes. Cette déclaration d’importation de devises est le document qui vous garantit :

• Le droit de rapatrier les revenus locatifs perçus, après acquittement de l’IR marocain
• Le droit de rapatrier le produit de la revente du bien, dans la limite des fonds initialement importés et de la plus-value réalisée
• La protection contre le risque de blocage des fonds en cas de contrôle

Sans cette déclaration initiale, le rapatriement des fonds à la revente devient problématique, voire impossible. C’est l’erreur la plus courante — et la plus coûteuse — commise par les acheteurs non-résidents.

6. Les conventions de non-double imposition

Le Maroc a signé des conventions fiscales de non-double imposition avec plus de 50 pays, dont la France, la Belgique, l’Espagne, l’Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l’Italie, le Canada et les Émirats Arabes Unis.

En pratique, ces conventions signifient que les impôts payés au Maroc sur vos revenus immobiliers sont déductibles ou génèrent un crédit d’impôt dans votre pays de résidence. Vous ne payez pas deux fois : vous payez l’impôt là où le bien est situé (au Maroc), et votre pays de résidence en tient compte pour ne pas vous imposer une seconde fois sur les mêmes revenus.

Attention : les modalités varient selon chaque convention. Un résident fiscal français ne sera pas traité exactement de la même façon qu’un résident fiscal émiratien. Il est indispensable de consulter la convention spécifique à votre pays de résidence.

7. Fiscalité spécifique MRE : les avantages à ne pas rater

En plus des règles générales, les Marocains Résidant à l’Étranger bénéficient de dispositions spécifiques :

• Programme Daam Sakane : les MRE sont éligibles aux aides à l’acquisition de logements dans le cadre du programme de soutien au logement (anciennement Fogarim/Fogaloge), sous conditions de revenus et de prix du bien.
• Compte en devises ou en dirhams convertibles : les MRE peuvent détenir des comptes bancaires spécifiques au Maroc qui facilitent les transferts de fonds et les opérations immobilières.
• Exonération de droits de succession pour les transmissions en ligne directe (parents-enfants), sous conditions.
• Abattement de 75 % sur la taxe d’habitation pour la résidence principale déclarée au Maroc (détaillé en section 1).

8. Obligations déclaratives : ce qu’il faut faire chaque année

Si vous possédez un bien au Maroc et percevez des revenus locatifs, vous avez des obligations déclaratives annuelles auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) :

• Déclaration des revenus fonciers avant le 1er mars de chaque année, via le portail Simpl-IR (tax.gov.ma) ou auprès de votre inspecteur des impôts de rattachement.
• Paiement de la taxe d’habitation et de la TSC avant le 31 octobre de chaque année, via le portail Daribati (daribati.ma).
• Déclaration de la TPI lors de la vente : à effectuer dans les 30 jours suivant l’acte de vente, auprès du notaire qui se charge généralement du prélèvement.

Non-déclaration : des pénalités de 15 à 100 % des droits dus peuvent être appliquées en cas de défaut de déclaration ou de déclaration tardive. Depuis 2026, la DGI intensifie ses contrôles croisés entre les données de l’ANCFCC et les déclarations fiscales.

Récapitulatif : ce que vous devez retenir

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Questions fréquentes