Nouvelle loi sur l’achat immobilier au Maroc en 2026 : les 7 changements fiscaux
Mis à jour : octobre 2026 — La Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25), adoptée en décembre 2025, modifie plusieurs règles fiscales qui touchent l’immobilier au Maroc. Voici les 7 points à connaître, vérifiés sur la base du Code Général des Impôts (CGI) marocain et de la LF 2026.
1. Paiement non traçable : +2 % de droits d’enregistrement
À partir du 1er juillet 2026, pour les actes d’acquisition d’une valeur supérieure à 300 000 DH, la partie du prix réglée en espèces ou sans moyen de paiement traçable entraîne une majoration de 2 % des droits d’enregistrement (CGI, articles 127-I et 133-I, modifiés par l’article 7 de la LF 2026). Consultez aussi notre sélection de biens à vendre à Marrakech.
Exemple concret : pour une villa à 6 500 000 DH payée sans traçabilité :
- Majoration : 2 % × 6 500 000 = 130 000 DH
- Solution : payer par virement bancaire ou chèque certifié, avec mention dans l’acte
2. Parts de sociétés immobilières : droits ramenés de 6 % à 5 %
Depuis le 1er janvier 2026, les droits d’enregistrement sur les cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière passent de 6 % à 5 %.
3. Attestation de non-prépondérance immobilière
Depuis le 1er janvier 2026, lors d’une cession de titres de société, une attestation de non-prépondérance immobilière est exigée pour que l’opération ne soit pas traitée comme une cession de société à prépondérance immobilière.
4. Retenue à la source de 5 % sur certains loyers
À partir du 1er juillet 2026, les entreprises locataires appliquent une retenue à la source de 5 % sur les loyers versés à des sociétés bailleresses, avec une entrée en vigueur progressive selon le chiffre d’affaires. Les particuliers bailleurs restent soumis au régime des revenus fonciers (prélèvement libératoire de 10 % ou 15 %, voir notre guide fiscalité).
5. Sociétés non résidentes : plus-values immobilières déclarées sous 30 jours
Les sociétés non résidentes qui cèdent un bien immobilier au Maroc doivent déclarer la plus-value dans un délai de 30 jours suivant la cession, imposée à l’IS (taux de 20 % ou 35 % selon le bénéfice).
6. TPI des particuliers : taux inchangés, contrôles renforcés
Pour les particuliers, la Taxe sur le Profit Immobilier reste à 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de cession. L’exonération de la résidence principale occupée depuis au moins 6 ans est maintenue. En revanche, l’administration fiscale renforce ses contrôles sur les prix sous-déclarés : déclarez le prix réel.
7. Droits d’enregistrement de 4 % : inchangés
Le taux de droit commun de 4 % sur les acquisitions immobilières ne change pas en 2026. Avec la conservation foncière (~1,5 %) et les honoraires du notaire, prévoyez environ 7 à 8,5 % de frais au total.
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Questions fréquentes
Quelle est la nouvelle loi sur l’achat immobilier au Maroc en 2026 ?
La Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25), adoptée en décembre 2025, modifie plusieurs règles fiscales qui touchent l’immobilier au Maroc. Pour un acheteur, le principal changement s’applique à partir du 1er juillet 2026 : pour les actes d’acquisition d’une valeur supérieure à 300 000 DH, la partie du prix réglée en espèces ou sans moyen de paiement traçable entraîne une majoration de 2 % des droits d’enregistrement.
Que se passe-t-il si je paie une partie du prix en espèces ?
À partir du 1er juillet 2026, pour un acte d’acquisition d’une valeur supérieure à 300 000 DH, la partie du prix réglée en espèces ou sans moyen de paiement traçable entraîne une majoration de 2 % des droits d’enregistrement. Pour l’éviter : payer par virement bancaire ou chèque certifié, avec mention dans l’acte.
Quels frais prévoir pour un achat immobilier au Maroc en 2026 ?
Le taux de droit commun de 4 % sur les acquisitions immobilières ne change pas en 2026. Avec la conservation foncière (environ 1,5 %) et les honoraires du notaire, prévoyez environ 7 à 8,5 % de frais au total.
La taxe sur le profit immobilier (TPI) change-t-elle en 2026 ?
Les taux ne changent pas : pour les particuliers, la TPI reste à 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de cession. L’exonération de la résidence principale occupée depuis au moins 6 ans est maintenue. L’administration fiscale renforce en revanche ses contrôles sur les prix sous-déclarés.
Sources : Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25), Code Général des Impôts, Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma). Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un fiscaliste. Mise à jour : octobre 2026.
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