Acheter un bien immobilier au Maroc en 2026 : les étapes, du compromis à l’acte
Acheter un appartement, une villa ou un riad au Maroc est une démarche sûre, à condition de suivre les bonnes étapes dans le bon ordre. Voici comment se déroule un achat immobilier au Maroc en 2026, tel que nous l’accompagnons chaque semaine à Marrakech : ce qu’il faut vérifier, qui fait quoi, combien cela coûte et les erreurs à ne pas commettre.
1. Vérifier le bien avant de s’engager
C’est l’étape la plus importante. Une bonne affaire sur un bien mal vérifié n’en est pas une.
- Le titre foncier. Privilégiez un bien immatriculé à la conservation foncière. Le titre foncier est la preuve de propriété la plus sûre au Maroc.
- Le certificat de propriété récent, délivré par la conservation foncière. Il indique le propriétaire réel, la superficie, et surtout les charges inscrites : hypothèque, saisie, droit d’un tiers.
- La conformité de la construction : permis d’habiter ou certificat de conformité, et cohérence entre le bien réel et le plan.
- Les impôts locaux et le syndic : le vendeur doit être à jour de ses taxes (taxe d’habitation, taxe de services communaux) et, en copropriété, des charges de syndic.
Bien non titré (melkia, fréquent en Médina) : l’achat est possible mais plus risqué et plus long. Il se traite avec des adouls et demande une vérification approfondie. Faites-vous accompagner.
2. Le compromis de vente
Une fois le prix accepté, acheteur et vendeur signent un compromis (ou promesse de vente), de préférence chez le notaire. Il fixe le prix, la date limite de signature de l’acte, les conditions (obtention d’un crédit par exemple) et l’avance versée par l’acheteur : 10 % du prix, c’est la pratique au Maroc.
Conseil d’agent : ne versez jamais d’avance « de la main à la main » au vendeur. L’argent passe par le compte du notaire.
3. Le financement
- Crédit immobilier : les banques marocaines financent les résidents, les MRE et, sous conditions, les étrangers. Prévoyez l’accord de principe avant le compromis.
- Fonds venant de l’étranger (MRE et étrangers) : faites entrer l’argent par virement bancaire officiel en devises. C’est ce qui permettra plus tard de rapatrier le produit d’une revente, conformément à la réglementation des changes.
- Paiement en espèces : depuis la Loi de Finances 2026, un paiement en espèces au-delà de 300 000 DH entraîne un surcoût fiscal. Tous les détails dans notre article sur les changements fiscaux 2026.
4. L’acte de vente chez le notaire
Pour un bien titré, l’acte définitif est signé chez un notaire, officier public régi par la loi n° 32-09. Il vérifie les documents, rédige l’acte, reçoit les fonds et paie pour vous les droits et taxes. Le prix est versé sur le compte du notaire, qui le reverse au vendeur une fois l’acte enregistré et les formalités accomplies.
Le vendeur doit, de son côté, régler l’impôt sur le profit immobilier s’il réalise une plus-value. Le notaire s’en assure avant de libérer les fonds.
5. L’inscription à la conservation foncière
Après la signature, le notaire enregistre l’acte puis le fait inscrire à la conservation foncière. C’est cette inscription qui vous rend officiellement propriétaire. Demandez ensuite un certificat de propriété à votre nom : c’est votre preuve.
6. Combien coûtent les frais d’achat ?
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (bien bâti) | 4 % du prix |
| Conservation foncière | 1,5 % du prix, plus des frais fixes |
| Honoraires du notaire | environ 1 % du prix, plus la TVA |
| Timbres, certificats et frais divers | quelques milliers de dirhams |
| Total à prévoir | environ 7 à 8,5 % du prix |
Le taux des droits d’enregistrement peut être différent pour certains terrains ou certains logements aidés : votre notaire vous donnera le montant exact avant la signature. Pour la fiscalité après l’achat (taxe d’habitation, revenus locatifs, plus-value), lisez notre guide de la fiscalité immobilière pour MRE et étrangers.
7. Le cas de l’achat sur plan
Acheter un logement neuf avant sa construction relève de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), encadrée par la loi n° 44-00, modifiée par la loi n° 107-12. Le contrat doit être écrit, et les paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux. Avant de signer, vérifiez le titre foncier du terrain, l’autorisation de construire et la solidité du promoteur.
8. Un étranger peut-il acheter au Maroc ?
Oui. Un étranger peut acheter un appartement, une villa ou un riad titré, dans les mêmes conditions qu’un Marocain. La principale limite concerne les terres agricoles, en principe réservées aux Marocains. Pour aller plus loin, consultez notre guide pour investir à Marrakech.
Les pièges à éviter
- Signer sans certificat de propriété récent.
- Verser une avance directement au vendeur.
- Déclarer un prix inférieur au prix réel : c’est illégal, et cela vous coûtera cher à la revente.
- Faire entrer des fonds étrangers sans trace bancaire.
- Acheter un bien non titré sans accompagnement.
Questions fréquentes
Combien de temps dure un achat immobilier au Maroc ?
Pour un bien titré sans crédit, comptez généralement un à trois mois entre le compromis et l’acte. Avec un crédit, ajoutez le délai d’accord de la banque.
Quelle avance verser au compromis ?
10 % du prix, versés sur le compte du notaire et jamais directement au vendeur.
Qui paie les frais de notaire ?
L’acheteur paie les frais d’achat (droits, conservation foncière, notaire). Le vendeur paie l’impôt sur le profit immobilier s’il réalise une plus-value.
Notaire ou adoul ?
Pour un bien titré, le notaire est la voie la plus sûre et la plus courante. Les adouls interviennent surtout pour les biens non titrés.
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